Een echtpaar koopt in september 2021 voor € 440.000 een nieuw huis. De sleutel krijgen ze op 7 februari 2022. Uiteraard wordt netjes 2% overdrachtsbelasting betaald. Maar op 1 maart 2022 verkopen ze het huis weer, voor € 528.000. Ze hebben namelijk op 14 januari 2022 een ander huis, hun droomhuis, kunnen kopen, waarvan ze op 18 februari 2022 de sleutel krijgen. Ze ontvangen een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting van € 33.440. Terecht?

Bij de levering van het eerste huis hebben ze verklaard dat ze de woning na verkrijging anders dan tijdelijk, als hoofdverblijf gaan gebruiken (zelfbewoning). Dat is een voorwaarde voor toepassing van het verlaagde tarief van 2 procent. De naheffingsaanslag is berekend als volgt: 8% (tarief 2022: nu 10,4%) van € 528.000, verminderen met 2% over € 440.000.

Standpunt echtpaar
Volgens het echtpaar is het verlaagde tarief van toepassing omdat zij ten tijde van de aankoop van plan waren om in het eerste huis te gaan wonen. Ze konden toen niet weten dat ze kort daarna hun droomhuis zouden vinden. Ten tijde van de levering van het eerste huis verwachtten zij bovendien niet de financiering van hun droomhuis rond te kunnen krijgen. Ze vinden dat voor de heffing van overdrachtsbelasting moet worden aangesloten bij de koopsom die zij hebben betaald voor de eerste woning. De waardestijging tussen 7 februari 2022 en 1 maart 2022 heeft te maken met krapte op de woningmarkt. Voor de kopers vormde het feit dat het huis direct beschikbaar was een waardeverhogend element.

Standpunt Belastingdienst
Volgens de Belastingdienst is het verlaagde tarief niet van toepassing omdat het echtpaar niet in het eerste huis is gaan wonen. Het gaat om de prijs die het stel heeft gekregen bij de verkoop op 7 februari 2022, omdat er geen omstandigheden zijn die de waardesprong van € 440.000 naar € 528.000 tussen 7 februari en 1 maart 2022 verklaren.

Oordeel rechter over het tarief
Het tarief is 2% bij verkrijging van een woning door natuurlijke personen als zij de woning na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken en dit schriftelijk verklaren. Die verklaring moet aan de leveringsakte worden gehecht. In dit geval is die verklaring er wel, maar staat vast dat het stel woning 1 nooit heeft bewoond. Aan de voorwaarde dat zij de woning na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf moesten gaan gebruiken, is dus niet voldaan.

De wet bepaalt dat het 2%-tarief toch van toepassing kan zijn indien zich tussen de koop en de levering van de woning onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan waardoor de kopers redelijkerwijs niet in staat waren woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Daarvan moet dan melding worden gemaakt in een bij de aangifte overdrachtsbelasting gevoegde verklaring.

De rechtbank is van oordeel dat het echtpaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat na de aankoop en/of na de verkrijging van de eerste woning sprake was van onvoorziene omstandigheden waardoor zij redelijkerwijs niet in staat waren die woning als hoofdwoning te gaan bewonen. Bij onvoorziene omstandigheden gaat het om zaken als overlijden, echtscheiding, baanverlies of het aanvaarden van een baan in een andere regio. Zwaarwegende omstandigheden dus, waardoor redelijkerwijs niet van de kopers kan worden verwacht dat zij de woning gaan bewonen.

De door het echtpaar geschetste omstandigheden, het vinden van hun droomwoning en onzekerheid over de financiering, vormen niet dergelijke bijzondere omstandigheden.

Het voorgaande betekent dat het verlaagde tarief van 2% niet van toepassing is. In zoverre is de naheffingsaanslag terecht.

Oordeel rechter over de maatstaf van heffing
De maatstaf van heffing van overdrachtsbelasting is de waarde in het economische verkeer, dat is de prijs die de beste koper bij aanbieding op de beste wijze zou betalen.

Uit de omstandigheid dat woning 1 op 1 maart 2022 is verkocht voor € 528.000 kan niet anders worden afgeleid dan dat dat op die datum de waarde in het economische verkeer van die woning was. Gezien de korte tijdspanne tussen deze verkoop en 7 februari 2022, de datum van levering aan het echtpaar, vindt de rechter het aannemelijk dat die € 528.000 ook de waarde in het economische verkeer was ten tijde van die levering.

Het betoog van het echtpaar dat die waarde mede is beïnvloed door het gegeven dat de woning op dat moment direct beschikbaar was, doet daar niet aan af. Ook op 7 februari 2022 was de woning immers vrij beschikbaar. Een waardestijging van € 440.000 naar € 528.000 in de periode van september 2021 tot 7 februari 2022 is volgens de rechter aannemelijk gezien de algemene waardestijgingen van woningen in die periode.

De naheffingsaanslag is naar de juiste maatstaf opgelegd.

Let op: De voorwaarde van zelfbewoning voor het verlaagde tarief overdrachtsbelasting bij woningen kunt u dus maar beter serieus nemen. De Belastingdienst controleert dit. Hier kon het echtpaar de naheffingsaanslag uit de verkoopwinst betalen, al zullen ze daar ongetwijfeld leukere bestemmingen voor hebben gehad.